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房地产行业:国务院新闻发布会点评:央行要求发力稳经济 稳地产亟待政策修复

2022-01-17| 来源:互联网| 查看: 317| 评论: 0

摘要: 事件:1)1月18日,央行副行长刘国强在国务院新闻发布会上表示,当前经济面临三重压力,“稳”本身就是最大的......

  事件:

  1)1 月18 日,央行副行长刘国强在国务院新闻发布会上表示,当前经济面临三重压力,“稳”本身就是最大的“进”。在经济下行压力根本缓解之前,进要服务于稳,不利于稳的政策不出台,有利于稳的政策多出台,做到以进促稳。简单说,当前重点的目标是稳,政策的要求是发力。2)央行金融市场司司长邹澜表示,去年下半年恒大等个别房地产企业风险显性化,受到这个影响,房地产市场的各类主体避险情绪都在上升,金融机构也出现了短期的应激反应。针对这一情况,按照党中央国务院部署,金融管理部门第一时间采取应对措施,重点开展了多项工作。3)1 月17 日1 年期中期借贷便利和7 天期公开市场操作利率均下降10 个基点,央行货币政策司司长孙国峰表示,货币市场和债券市场利率也相应下行,LPR 报价行报价时综合考虑自身资金成本、风险溢价和市场供求等因素,LPR会及时充分反映市场利率变化,引导企业贷款利率下行,有力推动降低企业综合融资成本。

  点评:

  央行再次强调稳经济、并要求三方面政策发力,稳经济诉求下必须稳房地产。中央持续强调稳经济重要性,21 年12 月政治局会议、中央经济工作会议均提及“经济工作要稳字当头、稳中求进”。1 月18 日,央行副行长刘国强在国务院新闻发布会上表示,当前经济面临三重压力,“稳”本身就是最大的“进”。在经济下行压力根本缓解之前,进要服务于稳,不利于稳的政策不出台,有利于稳的政策多出台,做到以进促稳。当前重点的目标是稳,政策的要求是发力,并表示将从三方面发力:1)一是充足发力,把货币政策工具箱开得再大一些,保持总量稳定,避免信贷塌方;2)二是精准发力,要致广大而尽精微,金融部门不但要迎客上门,还要主动出击,按照新发展理念的要求,主动找好项目,做有效的加法,优化经济结构;3)三是靠前发力,现在虽然是年初,但一年的时间很短,一年之计在于春,所以要抓紧做事,前瞻操作,走在市场曲线的前面。我们认为,2021 年房地产行业在供需多维度的政策调控收紧下,目前行业面临着资金面风险加剧以及基本面持续下行,而考虑到近期中央持续强调稳经济和本次央行要求政策发力稳经济,预计房地产行业政策正常化修复可期。

  央行表态LPR 会反映市场利率变化,预计更多支持合理购房需求或将推出。一方面,针对1 月17 日1 年期中期借贷便利和7 天期公开市场操作利率均下降10 个基点,央行货币政策司司长孙国峰表示,货币市场和债券市场利率也相应下行,LPR 报价行报价时综合考虑自身资金成本、风险溢价和市场供求等因素,LPR 会及时充分反映市场利率变化,引导企业贷款利率下行。另一方面,2021 年12 月中央政治局会议以及中央经济工作会议均表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,同时2021 年12 月银保监会提及的“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”,除重点满足刚需外,改善性需求重新提上日程。此外,根据贝壳研究院数据,2021 年12 月103 个城市主流首套房贷利率为5.64%,二套利率为5.91%,环比11 月均回落5BP。我们认为,考虑到中央对于多次表态支持合理购房需求、近期多个城市房贷利率逐步下行以及近期5 年期LPR 下降预期等因素,预计政府后续将在需求端对于刚需和改需方面推出进一步的支持政策,有利于需求端景气度复苏。

  央行出台三大举措化解房地产风险,满足合理融资需求、推出并购金融服务等。央行金融市场司司长邹澜表示,去年下半年恒大等个别房地产企业风险显性化,受到这个影响,房地产市场的各类主体避险情绪都在上升,金融机构也出现了短期的应激反应。针对这一情况,按照党中央国务院部署,金融管理部门第一时间采取应对措施,重点开展了以下工作:1)一是坚持法制化、市场化原则,配合广东省政府、相关部门和地方政府做好出险企业风险化解工作;2)二是指导银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,满足房地产市场合理融资需求;3)三是出台关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知,指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。我们认为,自2021 年9 月以来,央行持续指导银行业金融机构满足房地产市场合理融资需求,预计后续房地产行业融资市场也将有望逐步恢复,包括国企和民企的融资;同时,近期央行持续鼓励优质房企发行并购贷款并购出险房企项目、并给予不计入三条红线优惠,预计这将一定程度上化解目前房地产行业的资金风险,进一步推动优质房企的集中度再提升。

  投资分析意见:央行要求发力稳经济,稳地产亟待政策修复,维持“看好”评级。从旧周期框架来看,央行连续发声强调维稳房地产、防控金融风险,政治局会议和中央经济工作会议定调支持合理住房需求,政府维稳暖意已现,政策修复的行业弹性(Beta)仍值得关注;而从新周期框架来看,在行业资金困境和供给端调控深化的双重作用下,行业出清加速竞争减少,推动行业从以往内卷式集中度提升向格局优化的集中度提升跃迁,优质房企有望迎来量质双升、甚至戴维斯双击,格局优化下的成长力量(Alpha)则更值得期待。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:A 股:保利发展、金地集团、新城控股、招商蛇口、金科股份、万科A,建议关注:华侨城A;H 股:龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、碧桂园、融创中国;并维持物业管理板块“看好”评级,推荐:碧桂园服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、旭辉永升、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

  风险提示:房地产政策再收紧、房地产税试点,销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

(文章来源:上海申银万国证券研究所)

文章来源:上海申银万国证券研究所
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